“地王”潮宜疏不宜堵 长效制度方能改变现状

8月17日，18家开发商参与上海静安区中兴社区的竞价活动，经过400多轮的激烈竞价后，融信以110.1亿元的总价夺得该地，并成为上海甚至全国“地王”。这已经不是融信第一次在上海夺得“地王”了，关注房地产行业的人都知道，行业出现“地王”的现象越来越频繁，相关部门指出“地王”潮宜疏不宜堵。

尽管近两个月以来，从一线到二线热点城市不断有限购政策出台，银行对于房屋的信贷政策也在同步收紧，但地王仍然接连出现。据统计，仅8月上旬，武汉、合肥、成都、上海等地再次拍出10宗溢价率超过100%的高价地。而前7个月，全国总价超过10亿元的地块（住宅和商业类）多达257宗，其中，溢价率超过100%的“地王”合计128宗。

由此可见，仅靠“堵”难以浇灭地产商的热情。而要想真正实现房地产市场平稳发展，必须找准房地产热数年不退的根本原因，对症下药，疏解资金涌向楼市的狂热。

首先，过去数十年来，刚性购房需求推动楼市持续升温。

这种刚需不仅是“居者有其屋”的现实需求，还有“丈母娘经济”以及“安土重迁”的文化需求，更有户籍政策及衍生的教育、医疗等“制度性需求”。除了第一种自住型刚需应尽量满足外，第二种刚需要在长时间内加以引导，第三种刚需则可通过更广泛的制度性改革加以调节。

短期内，在产权制度上做更多设计可在一定程度上缓解上述压力。例如，部分单位曾经设置“期权房”，即员工先支付少量资金获得居住权，在某个单位供职一定时期后可获得完整产权或者有权按照市场价格的一定比例增付购房款，以获得完整产权。

而长期来看，在当前楼市冰火两重天的格局下，如果政府要想平衡楼市发展，还应当强化多领域的政策改革，如减轻现行户籍制度的约束，减轻城市间资源、发展空间的巨大差异，鼓励百姓多元化的发展路径，从而减少老百姓特别是重点城市“无自有产权住房”的恐慌心态。

其次，投资渠道和优质投资标的稀缺。

“地王”频现的根本动力还在于开发商的自身利益。资本的逐利性决定了其总向高回报率处流动。从此前大宗商品、黄金甚至船舶等产品价格的陡起陡落，到现在资本价格的骤增骤减，莫不如是。

无论如何，在普通投资者或各大企业心目中，如果房地产仍是最稳妥的投资标的，那么房价上涨的预期就难以扭转，“地王”频现也不会停止。

再次，政府土地财政对房地产高度依赖。

如前文所述，消费者有住房需求，开发商愿意选择最安全的投资标的，而地方政府对楼市高温的态度则相对复杂。一方面，担心房价飞涨，形成巨大泡沫，积累风险；另一方面，财政收入又对房地产市场高度依赖。如果这部分收入骤然降低，难免令其捉襟见肘。

“地王”潮的频现，足以证明地产行业的非正常化发展，通过行政指令，还是信贷调控措施影响楼市，在短期内或有效，但长期看，依然需要长效制度，只有从根本上找到原因并对症下药，才能从根本上化解政策被动跟随楼市冷热摇摆、经济结构调整屡屡遇阻的现状。